شرایط پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت
بر اساس ماده ۲۴ قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت حقی از کسی ضایع شده پذیرفته نخواهد شد و بر اساس ماده ۲۲ همان قانون نیز همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. با این اوصاف و با صراحت مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت  آیا دعوی ابطال سند مالکیت قابل پذیرش می باشد؟ در اینجا دو نظر ابراز شده است:

عده ای معتقدند که، چنانچه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد ذی نفع ابطال سند مالکیت را از دادگاه بخواهد و این موضوع مغایرتی با ماده ۲۲ قانون ثبت نیز ندارد چرا که ماده ۲۲ قانون ثبت  ناظر به ملکی است که مطابق قانون به ثبت رسیده و چنانچه در جریان ثبت ملک رعایت مقررات قانونی نشده باشد و با این وصف ملک به ثبت رسیده باشد. منصرف از ماده ۲۲ قانون ثبت می باشد.

عده ای دیگر معتقدند که: برابر مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت ابطال سند مالیت و دعوی مربوط به آن قابل استماع نیست و سند مالکیت قابل ابطال نمی باشد، چرا که قانون ثبت تشریفات خاصی برای ثبت ملک و صدور سند مالکیت قائل شده است و انتظام امور جامعه و حقوق افراد نیز ایجاب می کند که مالکیت متزلزل نشود در غیر اینصورت با هیچ اطمینانی نمی توان معامله ای انجام داد[۱]. به نظر می رسد که عدل و انصاف اقتضاء این را دارد که اگر جریان عملیات ثبتی  صحیحاً صورت نگرفته باشد مثلاً در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است، آگهی منتشر نشده باشد چون چنین ثبتی مطابقت قانون صورت نگرفته و با عدم انتشار آگهی حق اعتراض کسانی که میتوانسته ند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است مدعی یا مدعیان حق می توانند در دادگاه اقامه دعوی نموده و احقاق حق کنند[۲].

البته نظر گروه اول خالی از قوت نیست و به نظر می رسد که به هر حال در پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت را باید محدود به موارد خاص و مواردی که به هر حال چاره ای جز پذیرفتن دعوائی وجود ندارد نموده و از پذیرش دعوی در تمامی موارد خودداری نمود.

بهر تقدیر از نجائیکه رویه قضائی طرح دعوی ابطال سند مالکیت را به شرحی که اشاره شد پذیرفته است، بنابراین خواهان ابطال سند مالکیت در صورتی که بتواند ثابت کند که مقررات قانونی در جریان ثبت ملک رعایت نشده است می تواند طرح دعوی نماید.

دعوی ابطال سند مالکیت باید به موجب دادخواست مطرح و لزوماً مقررات ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی نیز باید رعایت گردد و از نظر مالی بودن یا غیر مالی بودن هم دعوی ابطال سند مالکیت یک دعوی مالی محسوب می گردد مرجع صالح نیز دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.

۱-۲-۵-۲ نحوه ابطال

ابطال سند رسمی در صلاحیت دو مرجع قضایی و غیر قضایی می باشد که مراجع غیر قضایی عبارتند از: ادارات مربوطه  مانند منابع طبیعی یا جنگل داری که ما به تشریح هر یک خواهیم پرداخت.

۱-۲-۵-۲-۱ در محکمه

هر گاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد یا مشکل قانونی وجود داشته باشد ذی نفع می تواند به دادگاه محل وقوع ملک دادخواست ابطال سند رسمی را بدهد.

۱-۲-۵-۲-۲ در ادارات ثبت

ابطال اسناد مالکیت که در صلاحیت اداره ثبت است چندین مورد می باشد که توضیح مفصل و تشریح هر کدام از این موارد در جای خود داده خواهد شد منظور از این بحث مواردی از ابطال سند مالکیت است که نیاز به صدور حکم از دادگاه نداشته و اداره ثبت طبق دستور هیات نظارت یا به حکم قانون، راساٌ نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام می نماید.

۱-۲-۵-۲-۳ به حکم قانون

ممکن است سند مالکیت صادر شود اما قانون راساً اعلان بطلان آن را بکند در اینجا نیز چندین مورد وجود دارد که در جای خود به توضیح بیشتر آنها خواهیم پرداخت.

در این مورد قانونگذار ابطال اسناد را به مراجع و ادارات مربوطه به خود واگذار نموده و این ادارات و مراجع راساً می توانند نسبت به ابطال سند صادره اقدام نمایند البته این مستلزم ین است که این اسناد مخالف با قانون تشخیص داده شوند مانند اداره جنگلبانی یا منابع طبیعی

۱-۲-۵-۳ طریقه اجرای حکم ابطال

مالکیت صادره از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضا ئی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی که به تائید شورای نگهبان هم رسیده باشد و یا در صورت انتقال ملک وسیله انتقال به دیگری قابل ابطال می باشند

روش ابطال اسناد مالکیت قبلی و صدور سند مالکیت جدید در اجرای قانون زمین شهری و احکام دادگاهها و اسناد انتقال اجرائی

وصول نامه از مرجع مربوطه به ضمیمه مدارک قطعی قابل قبول

دستور ثبت نامه در دفتر اندیکاتور و ارسال به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده

ضمیمه نمودن پرونده به تقاضا و ارسال آن به دفتر املاک جهت اقدام بعدی

قید مراتب ابطال در پیش نویس سند مالکیت اولیه و ثبت دفتر املاک و تهیه پیش نویس سند مالکیت جدید بوسیله متصدی دفتر املاک

امضاء مراتب قیدشده و نیز پیش نویس سند مالکیت توسط مسئولان اداره

گواهی دفتربازداشتی

تهیه بخشنامه لازم مبنی بر اعلام ابطال سند مالکیت اولیه به دفاتر اسناد رسمی تابعه توسط دفتر املاک

امضاء بخشنامه فوق بوسیله مسئول مربوطه

صدور بخشنامه از دفتر اندیکاتور و ارسال آن به دفاتر اسناد رسمی

ارسال پرونده به حسابداری جهت پرداخت بهاء دفترچه سند مالکیت و پرداخت بهاء آن توسط متقاضی

ارسال پرونده به دفتر املاک جهت تحریر سند مالکیت

تحریر سند مالکیت بوسیله متصدی دفتر املاک

امضاء ثبت دفتر املاک و سند مالکیت توسط مسئول مربوطه

ارسال پرونده به بایگانی جهت ثبت در دفتر تسلیم اسناد و پلمب و تحویل آن به ذینفع در قبال اخذ رسید

نحوه طرح دعوای اعتراض به ثبت در دادگاه صالح 
در صورتی که پس از اعتراض به ثبت، دادخواست حقوقی به دادگاه صالح تقدیم شود این امر با رعایت مقررات آئین دادرسی مدنی از جمله مقررات ماده ۵۱ آن صورت می پذیرد.

خوانده چنین دعوایی فقط متقاضی ثبت می باشد فلذا طرح دعوی به طرفیت اداره ثبت و یا هیات حل اختلاف، وجاهت قانونی نداشته و دعوی توجهی به آن ها ندارد و در صورت طرح دعوی، دادگاه باید به استناد ماده ۸۹ ناظر با بند ۴ ماده ۸۴ همان قانون “قرار عدم توجه دعوی” نسبت به آنها صادر نماید. خواسته این دعوی نیز عبارت است از: “اعتراض به تقاضای ثبت خوانده در خصوص یک قطعه زمین به مساحت. … متر مربع موضوع رای شماره. ….. مورخ. …. هیات حل اختلاف ثبتی مقوم به. ….ریال” با توجه به اینکه این دعوی از جمله (دعاوی مالی) می باشد بنابراین در اجرای ماده ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی خواسته آن باید تقدیم شود. زیرا دعاوی ثلاثه بر ثبت، از جمله دعاوی مالکیت و اختلاف در آن هستند[۱]. معترض (خواهان) باید دلایل مالکیت خود از قبیل: سند عادی معامله، شهادت شهود، انجام تحقیق و معاینه محلی و هر تحقیقی که برای اثبات آن لازم باشد در ستون دلایل و منضمات دادخواست تصریح نماید.

۲-۲-۲-۳  وظایف دادگاه در خصوص نحوه رسیدگی به این دعوی و صدور حکم

پس از اینکه پرونده به شعبه دادگاه حقوقی عمومی صالح (محل وقوع ملک مورد تقاضای ثبت) ارجاع گردید دادگاه به شرح زیر باید اقداماتی را جهت رسیدگی بهینه و قانونی انجام دهد:

الف)رسیدگی و بررسی شکلی: منظور از رسیدگی شکلی، احراز صلاحیت دادگاه، بررسی داخل در مهلت بودن دعوی مطروحه (از حیث اعترض در مهلت قانونی)، پرداخت هزینه دادرسی و دفتری طبق قانون، پیوست بودن رای هیات حل اختلاف که مورد اعتراض بوده، گواهی اداره ثبت مبنی بر وصول اعتراض در مهلت قانونی و تقدیم خواسته بر مبنای دعاوی مالی.

ب) صدور دستور تعیین رسیدگی و دعوت طرفین در صورت عدم وجود نقصی در دادخواست و ضمایم آن.

مطالبه پرونده ثبتی ملک متنازع فیه که در هیات حل اختلاف تشکیل شده، به روز جلسه رسیدگی و مطالعه و استخراج خلاصه مفید از آن، قبل از حلول جلسه اول رسیدگی یا همزمان در آن جلسه برای احراز صحت عملیات ثبتی و اقدامات هیات حل اختلاف از قبیل: صحت انتشار آگهی و موعد آن، اعلام رای هیات به معترض و ارشاد قانونی وی برای طرح دعوی در دادگاه، صحت ابلاغ رای به طرفین و وصول اعتراض در مهلت قانونی.
استماع و قید اظهارات طرفین در صورتجلسه دادگاه و رسیدگی قانونی به موضوع ادعای خواهان از حیث احراز مالکیت وی وصحت استحقاق او و انجام هر گونه تحقیقی که برای کشف حقیقت لازم باشد.
ارجاع موضوع به کارشناس یا خبره ثبتی در صورت تقاضای طرفین یا ضرورت آن با تشخیص دادگاه در اجرای ماده ۲۵۷ قانون آئین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹٫
بررسی کار هیات حل اختلاف از حیث رعایت صحیح قانون.
صدور رای مقتضی –حسب مورد- مبنی بر “ابطال تقاضای ثبت” یا “عملیات ثبتی” یا “ادامه عملیات ثبتی به نام معترض” یا “ابطال رای هیات حل اختلاف به طور کلی یا نسبی به سهم خواهان ( معترض )”.
لازم به ذکر است که چون دعاوی اعتراض به ثبت یا اعتراض به آرای هیات های حل اختلاف یا ابطال سند مالکیت ماهیتاً دعوی، مالکیت می باشند فلذا باید معیارهای مربوط به تملک مشروع و مالکیت شرعی و قانونی، مدنظر ومورد بررسی قرار گیرد.

نکته: طبق بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت، آنچه هیات حل اختلاف مورد رسیدگی قرار می دهد احراز تصرف مالکانه متقاضی ثبت است و در صورت احراز، رای به مالکانه بودن تصرف او صادر نموده و مراتب را جهت اقدامات بعدی برای تنظیم سند مالکیت به اداره ثبت اعلام می نماید. در صورتی که هر شخصی در مهلت قانونی، اعتراضی به آن داشته باشد می تواند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام دارد. خواسته خواهان در این صورت اعتراض به تصمیم صادره از هیات حل اختلاف و ابطال آن است.

دادگاه در صورت محق بودن خواهان، حکم به ابطال تصمیم مذکور صادر خواهد کرد. در این صورت حکم، اعلامی است و معترض می تواند به استناد آن عملیات ثبتی را به نام خود پیگیری کند[۲].

اما عده ای از قضات معتقدند که: “خواسته خواهان در این مورد، اعتراض به تقاضای ثبت بوده و حکم دادگاه هم در صورت احراز و وجود شرائط، ابطال عملیات ثبتی انجام شده و ادامه جریان ثبتی به نفع معترض (خواهان) خواهد بود. ماده ۱۰۱ آیین نامه قانون ثبت املاک نیز موید این مطلب است. البته جایی که معترض  صرفاً مدعی حقوق ارتفاقی باشد ادامه عملیات ثبتی با رعایت حقوق ارتفاقی وی فاقد اشکال است[۳]” نظر اخیر مستدل و موافق با منطق واصول بوده ورویه عملی اغلب محاکم نیز به همین منوال است.

۲-۲-۳ اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه یا اجبار و ابطال آن توافق

با عنایت به این که شرط اصلی رسیدگی هیات های حل اختلاف و قبول تقاضای ثبت متقاضی و صدور سند بنام او “توافق طرفین در خصوص انتقال ملک” می باشد. چنانچه بعد از صدور رای هیات حل اختلاف مبنی بر ثبت ملک بنام متقاضی توسط اداره ثبت اسناد و املاک، اگر برای اخذ این توافق، جعل و تقلبی به کار رفته یا اشتباهی رخ داده یا توافق در اثر اجبار اخذ شده باشد، کسی که ادعای حقی در آن ملک دارد می تواند تقاضای ابطال آن را به طرفیت متقاضی ثبت بخواهد.

دادگاه بعد از رسیدگی در صورت احراز و اثبات صحت ادعای خواهان و بی اعتباری توافق به عمل آمده در این خصوص، حکم به “ابطال عملیات ثبتی” خواهد داد.

۲-۲-۴ اعتراض به رای هیات حل اختلاف در خصوص صدور سند مالکیت بنام متقاضی یا تنظیم سند رسمی انتقال ملک دولت یا شهرداری.

این دعوی از شایع ترین مبتلا به ترین دعاوی مطروحه در دادگاههاست و به اشتباه از آن به دعوای “اعتراض به ثبت” نیز تعبیر می شود مستقیماً با مراجعه به دادگاه صالح اقامه می شود.

اگر ذینفع از انتشار آگهی های نوبتی اطلاع نیابد تا در مهلت ۶۰ روزه اعتراض نماید و به دلیل عدم وصول اعتراض در مهلت قانونی هیات حل اختلاف رای صادر نماید این رای به وسیله ثبت محل به طرفین ابلاغ می شود تا طرفین ظرف ۲۰روز[۴] در صورت داشتن اعتراض آن را کتباً به اداره ثبت تسلیم و با اخذ گواهی، دادخواست حقوقی خود را به دادگاه محل و با عنوان خواسته “اعتراض به رای شماره. ….مورخ. … هیات حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و ابطال آن” تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تسلیم نماید تا از اجرای رای خودداری شود. بدیهی است در صورت عدم وصول اعتراض ادارات ثبت مکلف به اجرای رای و صدور سند مالکیت بنام متقاضی خواهند بود.

۲-۲-۵ ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اداره اوقاف یا شهرداری بنام متقاضی پس از انقضای مهلت ۲۰ روزه وعدم اعتراض به رای هیات حل اختلاف در این خصوص

اجرای رای هیات مبنی بر انتقال رسمی ملک او قاف، دولت یا شهرداری بنام متقاضی، مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.

بنابراین چنانچه در این مرحله کسی که حقی از او تضعیع شده و مدعی حقی در ملک مذکور باشد (اعم از شخص حقیقی یا حقوقی) و مدعی شود که سند رسمی مالکیت بر خلاف قانون بوده، باید با تقدیم دادخواست حقوقی مبادرت به طرح دعوی در دادگاه نماید[۵]. نکته ای که ذکر آن مهم ست این که اقامه این دعوا مقید به مهلت خاصی نبوده و در هر زمان قابل طرح و پیگیری است.

عنوان صحیح خواسته این دعوا عبارت است از: “ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت یا اوقاف یا شهرداری، بنام خوانده (متقاضی ثبت موضوع رای شماره. …. مورخ….. هیات حل اختلاف ثبتی  مقوم به مبلغ. … ریال” خوانده این دعوی نیز کسی است که سند انتقال (سند مالکیت) ملک بنام او صادر شده است که همان متقاضی ثبت می باشد[۶].و دعوی توجهی به اداره ثبت اسناد و املاک یا هیات حل اختلاف صادر کننده رای ندارد.

پس از احراز صحت ادعا ی خواهان،” حکم به ابطال انتقال  یا سند مالکیت صادره بنام متقاضی” صادر و در صورت عدم اثبات ادعای خواهان، (حکم به بیحقی وی با توجه به مالی بودن دعوی مطروحه) صادر خواهد شد.

نکته: زمین هایی که مطابق لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی مصوب ۲۶/۱/۱۳۵۹ در اختیار افراد گذاشته می شود، طبق بند ۶ ماده ۶ این لایحه قانونی، قابل انتقال نیست مگر با اجازه دولت و رعایت میزان مندرج در ماده ۴ آن. اما مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در مورد اراضی دولتی که در تصرف افراد است و بر روی آنها اعیانی ایجاد شده با رعایت ضوابط مندرج در ماده ۳ (قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳ قانون اصلاح) قابل واگذاری به متصرف است.

۲-۲-۶ ابطال سند مالکیت صادره بنام متقاضی بر اساس رای هیات حل اختلاف

به موجب بند ۳ تبصره الحاقی (۲۲/۸/۱۳۸۱) به ماده ۲۰ اصلاحی آئین نامه اجرایی مود ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، از جمله آرای صادره هیات های حل اختلاف در اجرای ماده ۱۴۷ اصلاحی مذکور، “رای به صدور سند صدور سند مالکیت با ثبت ملک در دفتر املاک بنام متصرف” می باشد.

چنانچه پس از ابلاغ رای هیات در مهلت های قانونی مندرج در بند ۶ ماده ۱۴۷ و قسمت اخیر ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اعتراض به این ثبت واصل شود معترض باید دعوای خود را در قالب اعتراض به رای هیات حل اختلاف، در داگاه صالح اقامه نماید.

حقوق دارنده سند رسمی مالکیت

مفهوم سند مالکیت

مبدل DC-DC ایزوله برای صفحات خورشیدی