نحوه طرح دعوای اعتراض به ثبت در دادگاه صالح 
در صورتی که پس از اعتراض به ثبت، دادخواست حقوقی به دادگاه صالح تقدیم شود این امر با رعایت مقررات آئین دادرسی مدنی از جمله مقررات ماده ۵۱ آن صورت می پذیرد.

خوانده چنین دعوایی فقط متقاضی ثبت می باشد فلذا طرح دعوی به طرفیت اداره ثبت و یا هیات حل اختلاف، وجاهت قانونی نداشته و دعوی توجهی به آن ها ندارد و در صورت طرح دعوی، دادگاه باید به استناد ماده ۸۹ ناظر با بند ۴ ماده ۸۴ همان قانون “قرار عدم توجه دعوی” نسبت به آنها صادر نماید. خواسته این دعوی نیز عبارت است از: “اعتراض به تقاضای ثبت خوانده در خصوص یک قطعه زمین به مساحت. … متر مربع موضوع رای شماره. ….. مورخ. …. هیات حل اختلاف ثبتی مقوم به. ….ریال” با توجه به اینکه این دعوی از جمله (دعاوی مالی) می باشد بنابراین در اجرای ماده ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی خواسته آن باید تقدیم شود. زیرا دعاوی ثلاثه بر ثبت، از جمله دعاوی مالکیت و اختلاف در آن هستند[۱]. معترض (خواهان) باید دلایل مالکیت خود از قبیل: سند عادی معامله، شهادت شهود، انجام تحقیق و معاینه محلی و هر تحقیقی که برای اثبات آن لازم باشد در ستون دلایل و منضمات دادخواست تصریح نماید.

۲-۲-۲-۳  وظایف دادگاه در خصوص نحوه رسیدگی به این دعوی و صدور حکم

پس از اینکه پرونده به شعبه دادگاه حقوقی عمومی صالح (محل وقوع ملک مورد تقاضای ثبت) ارجاع گردید دادگاه به شرح زیر باید اقداماتی را جهت رسیدگی بهینه و قانونی انجام دهد:

الف)رسیدگی و بررسی شکلی: منظور از رسیدگی شکلی، احراز صلاحیت دادگاه، بررسی داخل در مهلت بودن دعوی مطروحه (از حیث اعترض در مهلت قانونی)، پرداخت هزینه دادرسی و دفتری طبق قانون، پیوست بودن رای هیات حل اختلاف که مورد اعتراض بوده، گواهی اداره ثبت مبنی بر وصول اعتراض در مهلت قانونی و تقدیم خواسته بر مبنای دعاوی مالی.

ب) صدور دستور تعیین رسیدگی و دعوت طرفین در صورت عدم وجود نقصی در دادخواست و ضمایم آن.

مطالبه پرونده ثبتی ملک متنازع فیه که در هیات حل اختلاف تشکیل شده، به روز جلسه رسیدگی و مطالعه و استخراج خلاصه مفید از آن، قبل از حلول جلسه اول رسیدگی یا همزمان در آن جلسه برای احراز صحت عملیات ثبتی و اقدامات هیات حل اختلاف از قبیل: صحت انتشار آگهی و موعد آن، اعلام رای هیات به معترض و ارشاد قانونی وی برای طرح دعوی در دادگاه، صحت ابلاغ رای به طرفین و وصول اعتراض در مهلت قانونی.
استماع و قید اظهارات طرفین در صورتجلسه دادگاه و رسیدگی قانونی به موضوع ادعای خواهان از حیث احراز مالکیت وی وصحت استحقاق او و انجام هر گونه تحقیقی که برای کشف حقیقت لازم باشد.
ارجاع موضوع به کارشناس یا خبره ثبتی در صورت تقاضای طرفین یا ضرورت آن با تشخیص دادگاه در اجرای ماده ۲۵۷ قانون آئین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹٫
بررسی کار هیات حل اختلاف از حیث رعایت صحیح قانون.
صدور رای مقتضی –حسب مورد- مبنی بر “ابطال تقاضای ثبت” یا “عملیات ثبتی” یا “ادامه عملیات ثبتی به نام معترض” یا “ابطال رای هیات حل اختلاف به طور کلی یا نسبی به سهم خواهان ( معترض )”.
لازم به ذکر است که چون دعاوی اعتراض به ثبت یا اعتراض به آرای هیات های حل اختلاف یا ابطال سند مالکیت ماهیتاً دعوی، مالکیت می باشند فلذا باید معیارهای مربوط به تملک مشروع و مالکیت شرعی و قانونی، مدنظر ومورد بررسی قرار گیرد.

نکته: طبق بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت، آنچه هیات حل اختلاف مورد رسیدگی قرار می دهد احراز تصرف مالکانه متقاضی ثبت است و در صورت احراز، رای به مالکانه بودن تصرف او صادر نموده و مراتب را جهت اقدامات بعدی برای تنظیم سند مالکیت به اداره ثبت اعلام می نماید. در صورتی که هر شخصی در مهلت قانونی، اعتراضی به آن داشته باشد می تواند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام دارد. خواسته خواهان در این صورت اعتراض به تصمیم صادره از هیات حل اختلاف و ابطال آن است.

دادگاه در صورت محق بودن خواهان، حکم به ابطال تصمیم مذکور صادر خواهد کرد. در این صورت حکم، اعلامی است و معترض می تواند به استناد آن عملیات ثبتی را به نام خود پیگیری کند[۲].

اما عده ای از قضات معتقدند که: “خواسته خواهان در این مورد، اعتراض به تقاضای ثبت بوده و حکم دادگاه هم در صورت احراز و وجود شرائط، ابطال عملیات ثبتی انجام شده و ادامه جریان ثبتی به نفع معترض (خواهان) خواهد بود. ماده ۱۰۱ آیین نامه قانون ثبت املاک نیز موید این مطلب است. البته جایی که معترض  صرفاً مدعی حقوق ارتفاقی باشد ادامه عملیات ثبتی با رعایت حقوق ارتفاقی وی فاقد اشکال است[۳]” نظر اخیر مستدل و موافق با منطق واصول بوده ورویه عملی اغلب محاکم نیز به همین منوال است.

۲-۲-۳ اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه یا اجبار و ابطال آن توافق

با عنایت به این که شرط اصلی رسیدگی هیات های حل اختلاف و قبول تقاضای ثبت متقاضی و صدور سند بنام او “توافق طرفین در خصوص انتقال ملک” می باشد. چنانچه بعد از صدور رای هیات حل اختلاف مبنی بر ثبت ملک بنام متقاضی توسط اداره ثبت اسناد و املاک، اگر برای اخذ این توافق، جعل و تقلبی به کار رفته یا اشتباهی رخ داده یا توافق در اثر اجبار اخذ شده باشد، کسی که ادعای حقی در آن ملک دارد می تواند تقاضای ابطال آن را به طرفیت متقاضی ثبت بخواهد.

دادگاه بعد از رسیدگی در صورت احراز و اثبات صحت ادعای خواهان و بی اعتباری توافق به عمل آمده در این خصوص، حکم به “ابطال عملیات ثبتی” خواهد داد.

۲-۲-۴ اعتراض به رای هیات حل اختلاف در خصوص صدور سند مالکیت بنام متقاضی یا تنظیم سند رسمی انتقال ملک دولت یا شهرداری.

این دعوی از شایع ترین مبتلا به ترین دعاوی مطروحه در دادگاههاست و به اشتباه از آن به دعوای “اعتراض به ثبت” نیز تعبیر می شود مستقیماً با مراجعه به دادگاه صالح اقامه می شود.

اگر ذینفع از انتشار آگهی های نوبتی اطلاع نیابد تا در مهلت ۶۰ روزه اعتراض نماید و به دلیل عدم وصول اعتراض در مهلت قانونی هیات حل اختلاف رای صادر نماید این رای به وسیله ثبت محل به طرفین ابلاغ می شود تا طرفین ظرف ۲۰روز[۴] در صورت داشتن اعتراض آن را کتباً به اداره ثبت تسلیم و با اخذ گواهی، دادخواست حقوقی خود را به دادگاه محل و با عنوان خواسته “اعتراض به رای شماره. ….مورخ. … هیات حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و ابطال آن” تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تسلیم نماید تا از اجرای رای خودداری شود. بدیهی است در صورت عدم وصول اعتراض ادارات ثبت مکلف به اجرای رای و صدور سند مالکیت بنام متقاضی خواهند بود.

۲-۲-۵ ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اداره اوقاف یا شهرداری بنام متقاضی پس از انقضای مهلت ۲۰ روزه وعدم اعتراض به رای هیات حل اختلاف در این خصوص

اجرای رای هیات مبنی بر انتقال رسمی ملک او قاف، دولت یا شهرداری بنام متقاضی، مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.

بنابراین چنانچه در این مرحله کسی که حقی از او تضعیع شده و مدعی حقی در ملک مذکور باشد (اعم از شخص حقیقی یا حقوقی) و مدعی شود که سند رسمی مالکیت بر خلاف قانون بوده، باید با تقدیم دادخواست حقوقی مبادرت به طرح دعوی در دادگاه نماید[۵]. نکته ای که ذکر آن مهم ست این که اقامه این دعوا مقید به مهلت خاصی نبوده و در هر زمان قابل طرح و پیگیری است.

عنوان صحیح خواسته این دعوا عبارت است از: “ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت یا اوقاف یا شهرداری، بنام خوانده (متقاضی ثبت موضوع رای شماره. …. مورخ….. هیات حل اختلاف ثبتی  مقوم به مبلغ. … ریال” خوانده این دعوی نیز کسی است که سند انتقال (سند مالکیت) ملک بنام او صادر شده است که همان متقاضی ثبت می باشد[۶].و دعوی توجهی به اداره ثبت اسناد و املاک یا هیات حل اختلاف صادر کننده رای ندارد.

پس از احراز صحت ادعا ی خواهان،” حکم به ابطال انتقال  یا سند مالکیت صادره بنام متقاضی” صادر و در صورت عدم اثبات ادعای خواهان، (حکم به بیحقی وی با توجه به مالی بودن دعوی مطروحه) صادر خواهد شد.

نکته: زمین هایی که مطابق لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی مصوب ۲۶/۱/۱۳۵۹ در اختیار افراد گذاشته می شود، طبق بند ۶ ماده ۶ این لایحه قانونی، قابل انتقال نیست مگر با اجازه دولت و رعایت میزان مندرج در ماده ۴ آن. اما مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در مورد اراضی دولتی که در تصرف افراد است و بر روی آنها اعیانی ایجاد شده با رعایت ضوابط مندرج در ماده ۳ (قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳ قانون اصلاح) قابل واگذاری به متصرف است.

۲-۲-۶ ابطال سند مالکیت صادره بنام متقاضی بر اساس رای هیات حل اختلاف

به موجب بند ۳ تبصره الحاقی (۲۲/۸/۱۳۸۱) به ماده ۲۰ اصلاحی آئین نامه اجرایی مود ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، از جمله آرای صادره هیات های حل اختلاف در اجرای ماده ۱۴۷ اصلاحی مذکور، “رای به صدور سند صدور سند مالکیت با ثبت ملک در دفتر املاک بنام متصرف” می باشد.

چنانچه پس از ابلاغ رای هیات در مهلت های قانونی مندرج در بند ۶ ماده ۱۴۷ و قسمت اخیر ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اعتراض به این ثبت واصل شود معترض باید دعوای خود را در قالب اعتراض به رای هیات حل اختلاف، در داگاه صالح اقامه نماید.