تشریفات قانونی و نحوه تملک املاک توسط دولت
از جمله قوانینی که به دولت و سازمان‌های دولتی اجازه تملک املاک اشخاص را داده است لایحه‌ی قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۷/۱۱/۱۳۵۸ می‌باشد.

در این قانون شرایط و ضوابطی برای اجرای طرح، نحوه پرداخت حقوق مالکین املاک، وظایف مالکین و حقوقی که باید پرداخت شود و… تعیین و اعلام شده است که برابر آن دولت و دستگاه اجرایی مکلف به رعایت آن می‌باشد.

لذا دستگاه‌های اجرایی در راستای اجرای برنامه‌های خود باید مقررات قانون مذکور را رعایت کنند و در صورت عدم رعایت مقررات و تشریفات، ضمانت اجراهای کیفری و حقوقی در نظر گرفته شده است.

گفتار اول: تشریفات قانونی تملک اراضی

دولت و شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های اجرایی در مقام تملک اراضی و اعیان مورد نیاز خود، مکلف به رعایت مقررات به شرح ذیل می‌باشند:

بند اول: وجود طرح مصوب و نیاز دستگاه اجرایی

وزارتخانه‌ها، مؤسسات، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها و بانک‌ها و دانشگاه‌های دولتی و مؤسساتی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد، آنگاه که نیازمند تملک ابنیه، اراضی و تأسیسات اشخاص باشند و اقدامات اجرایی را در این خصوص آغاز نمایند دستگاه اجرایی نامیده می‌شوند. دستگاه اجرایی برای تملک قهری ناگزیر از رعایت شرایط و تشریفات ویژه‌ای است این تشریفات به قدری اهمیت دارند که عدم رعایت آن سبب بی‌اعتباری مالکیت دستگاه تملک‌کننده می‌شود.[۱]

در ماده ۲ ل.ق.ن.خ.ت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ بیان می‌دارد:

«برنامه‌های مذکور در ماده ۱ شامل برنامه‌هایی است که اجرای بموقع آن برای امور عمومی و امنیتی «دستگاه اجرایی» لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی «دستگاه اجرایی» برسد».

تنها نیاز دستگاه‌‌های تملک­‌کننده کفایت نمی‌کند و دستگاه مذکور نمی‌تواند به صرف نیاز به یک ملک یا زمینی اقدام به تملک آن نماید، بلکه بایست نیاز مذکور به صورت طرح به تصویب رسیده باشد.[۲]

بنابراین اولاً: با توجه به طرز انشاء قسمت اخیر ماده ۲ لایحه قانونی مذکور می‌رساند که مقنن ملاحظه و تصویب بالاترین مقام اجرایی را برای ضرورت اجرای طرح، لازم دانسته است و با این وصف تفویض آن به غیر، مغایر نظر مقنن می‌باشد.[۳]

ثانیاً: بالاترین مقام اجرایی در شهرداری­های موضوع ماده ۲ لایحه قانونی مذکور، شهردار است و در مورد سایر مؤسسات، شرکت‌های دولتی، نهادها و سایر دستگاه‌هایی که مجاز به تملک می‌باشند، می‌بایستی به اساسنامه قانونی و یا قانون تأسیس این سازمان‌ها رجوع نمود.[۴]

جزییات بیشتر درباره این پایان نامه   :

پایان نامه حقوق : تملک اراضی توسط سازمان‌های دولتی و تعارض آن با حقوق مالکانه

بند دوم: تأمین اعتبار

ماده ۱ ل.ق.ن.خ.ت بیان می‌دارد: «هر گاه برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه‌ها یا مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت، همچنین شهرداری‌ها و بانک‌ها و دانشگاه‌های دولتی و سازمان‌هایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد و از این پس «دستگاه اجرایی» نامیده می‌شوند، به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلاً به وسیله «دستگاه اجرایی» یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد «دستگاه اجرایی» می‌تواند مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید».

مطابق قسمت اخیر ماده مذکور «اعتبار آن (طرح) قبلاً به وسیله دستگاه اجرایی و یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد و …» از آنجایی که فوریّت اجرای طرح و ضرورت آن و پرداخت قیمت عادلانه‌ی اراضی، جزء شرط اساسی تملک است، لذا بدون وجود اعتبار و تأمین آن سلب مالکیت از مردم و ارائه طرح و­لو جنبه‌ عمومی داشته باشد، برخلاف ضوابط قانونی است.[۵]

بر اساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک ۱۳۵۸ و قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰، پرداخت قیمت املاک و ابنیه و حقوق واقع در طرح‌های مصوب ضروری است. این ضرورت تا آن حد است که دستگاه اجرایی قبل از انجام تملک بایستی اعتبار خرید و پرداخت قیمت آن را تأمین کرده باشد.[۶]

بند سوم:  گواهی عدم امکان تأمین زمین ملی یا دولتی 

تبصره ۱ ماده ۲ ل.ق.ن.خ.ت مصوب ۱۳۵۸ بیان می‌دارد:

«دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتی‌المقدور از اراضی‌ ملی شده یا دولتی استفاده نماید، عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل شعب مربوط در استان‌ها رسیده باشد».

علاوه بر تأکید تبصره ۱ ماده ۲ ل.ق.ن.خ.ت، حکم عقل و منطق نیز اقتضاء می‌کند، اراضی مورد نیاز طرح‌ها و پروژه‌های عمومی و دولتی حتی‌الامکان از محل اراضی ملی، موات و دولتی و موقوفه تأمین شود گرچه در مواردی ممکن است زمین عمومی مناسب یا کافی برای طرح وجود نداشته باشد یا به اندازه کافی نبوده و تأمین بخشی از آن از اراضی و املاک خصوصی، اجتناب‌ناپذیر باشد و حتی در مواردی ممکن است، به اندازه کافی وجود داشته ولی تخصیص آن به طرح مورد نظر با مقررات زیست‌محیطی، حفظ آثار ملی، رعایت حریم تأسیسات و اماکن و امثالهم تعارض داشته و ناگزیر به تأمین کل یا بخشی از اراضی مورد نیاز از اراضی و املاک بخش خصوصی باشیم.[۷]

اراضی ملی و دولتی متفاوت می‌باشند. اراضی ملی شده از اموال عمومی محسوب و تحت مالکیت اداری دولت قرار دارد تا به مثابه یک مدیر به تصدی و تولیت آنها وفق مصالح، و منافع عموم بپردازد و نظر به اصل چهل و پنجم قانون اساسی جمهوری اسلامی که انفال و اموال و ثروت‌های عمومی را مشمول حکم واحد دانسته و به طور مطلق در اختیار حکومت اسلامی قرار داده است.[۸]

عمل ملی کردن اراضی از اعمال حاکمیت دولت است؛ یعنی دولت با بهره گرفتن از حق حاکمیتی که از سوی ملت به او تفویض می‌گردد به منظور تأمین منافع عمومی مبادرت به عملی می کند که از جهت مصالح همگانی ضرورت دارد.[۹]

اموال دولتی را می‌توان اینگونه بیان کرد: «اموالی است که متعلق به وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها، شرکت‌های دولتی می‌باشد و ممکن است دولت در طریق تحصیل آنها از عقود ناقله که بین مردم جاری است و در مقام اعمال تصدی صورت می‌گیرد، بهره‌مند شده باشد».[۱۰]

اراضی دولتی اعم از خالصه‌های دولتی است.[۱۱]

خالصه دولتی یعنی املاک متعلق به دولت، عبارت از غیرمنقولی است که دولت مانند مالک خصوصی در آن عمل می‌کند، در برابر املاکی به کار می‌رود که جزو مشترکات عمومی است و یا ملک خصوصی آحاد الناس است.[۱۲]

نبودن اراضی ملی یا دولتی برای اجرای طرح و برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی باید به تأیید وزارت جهاد دانشگاهی و سازمان‌ مسکن و شهرسازی (جانشین سازمان زمین شهری) برسد.

در استان‌ها، ادارات کل متولی این امر هستند و چنانچه دولت اراضی ملی یا دولتی داشته باشد دیگر حق ندارند سراغ املاک مردم بروند و این در قانون دلالت بر احترام به مالکیت خصوصی افراد و عدم تعرض به آن مگر به قدر متیقن قانونی است.[۱۳]

بند چهارم: تشخیص پلاک ثبتی و استعلام محل وقوع و وضع ثبتی ملک

پس از آنکه دستگاه اجرایی مطمئن شد، شرایط لازم برای تملک املاک را دارد، ملزم به اجرای تشریفاتی است که عدم اجرای هر یک از آن تشریفات می‌تواند با شکایت ذی‌نفع موجبات ابطال کلیه عملیات خریداری و تملک را به حکم دیوان عدالت اداری فراهم نماید.[۱۴]

۱- تقاضای تعیین تکلیف وضعیت ثبت

تبصره ۲ ماده ۲ ل.ق.ن.خ.ت بیان می‌دارد: «اداره ثبت اسناد و املاک محل، مکلف است محل وقوع و وضع ثبتی ملک را با توجه به نقشه ارائه شده، حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ استعلام، پاسخ دهد».

آنچه در تبصره فوق، قابل ملاحظه است اینکه از ابتدا وظیفه تعیین محل وقوع ملک را به عهده اداره ثبت قرار داده است. دستگاه مجری، صرفاً نقشه زمین مورد نیاز را تهیه و به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال می‌دارد و آن اداره نیز مکلف است حداکثر ظرف ۱۵ روز به آن پاسخ دهد.[۱۵]

سازمانی که قصد تملک زمین را دارد، ابتدائاً زمین مورد نظر را انتخاب و پس از آن بایستی پلاک ثبتی و حدود و مشخصات آن را تعیین کند. پس از تعیین پلاک ثبتی به راحتی می‌توان با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل، حدود و مشخصات زمین  و اسامی مالک یا مالکین آن را به دست آورد لیکن هر گاه با تمام این تمهیدات تحصیل پلاک ثبتی زمین مورد تملک مشخص نگردد آنگاه در دستگاه تملک‌کننده محل زمین محدوده را بر روی نقشه هوایی (در شهرهایی که نقشه هوایی وجود دارد) به اداره ثبت محل ارسال می کند، اداره ثبت مکلف است با در نظر گرفتن امکانات و حداکثر ظرف یک ماه، مشخصات پلاک‌های ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک‌بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک براساس سوابق موجود را در خصوص محدوده­ ­مورد نظر، طبق صورتمجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبت و نمایندگان دستگاه تملک‌کننده به مرجع تملک‌کننده ارسال نمایند.[۱۶] (مستفاد از ماده ۲۷ آیین‌نامه زمین شهری).