استثنائات وارده بر رعایت تشریفات قانونی تملک
با وجود جایگاه و منزلتی که حق مالکیت در حقوق و عرف دارا می‌باشد، ممکن است قانون بر مبنای برتری مصالح عمومی حتی با شدیدترین روش، تزلزل آن را تجویز نماید. [۱]

به رغم اینکه صدر ماده ۸  ل.ق.ن.خ.ت بیان می‌دارد: «تصرف اراضی و ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد و …» ولی قانونگذار در پاره‌ای از موارد به دستگاه‌های اجرایی در صورت ضرورت و فوریت اجرای طرح، اجازه تصرف و تملک املاک اشخاص را قبل از انجام تشریفات قانونی داده است.

این استثناء و تجویز قانونگذار به عنوان تصرف قبل از تملک هم بیان می‌شود و این روش از این جهت استثناء بر قاعده تلقی می‌گردد که طبق قاعده، در موارد تأمین غیرتوافقی، دستگاه‌های اجرایی و علی‌الخصوص شهرداری‌ها، مجاز به تصرف در حقوق مالکانه قبل از پرداخت حقوق مالکین نمی‌باشند اما استثنائاً قانونگذار با وضع ماده ۹ ل. ق. ن. خ. ت، تصرفات قبل از تملک را نیز با توجه به شرایطی که در ماده مزبور بیان شده، جایز دانسته است.[۲]

این تجویز قانونگذار در ماده ۹ لایحه قانونی مذکور بدین شرح بیان شده است: «در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر «دستگاه اجرایی» ضرورت داشته باشد، به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیری گردد، «دستگاه اجرایی» می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورتمجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید. لکن «دستگاه اجرایی» مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله بر طبق مقررات این قانون اقدام نماید».

گفتار اول: فوریت اجرای طرح

مطابق با ماده ۹ ل.ق.ن.خ.ت، ضرورت اجرای طرح باید توسط وزیر دستگاه اجرایی تشخیص داده شود. حتی سازمان‌های مستقل دولتی و رؤسای سازمان‌ها از چنین اختیاری برخوردار نیستند و اختیار وزیر در این مورد، قابل تفویض به معاونین وی نیز نمی‌باشد.[۳]

نباید تصور کرد ضرورت و فوریت، قرین یکدیگر و لازم و ملزوم می‌باشند اجرای پاره‌ای از طرح‌های شهری ضروری است لیکن فوری نیست. فوریت قید زمان است به گونه‌ای که گذشت زمان ضرر غیرقابل جبرانی را وارد می‌کند.[۴]

گفتار دوم: عدم تسریع موجب ضرر و زیان گردد

یکی از شرایط تصرف قبل از تملک، تسریع در اجرای طرح می‌باشد. این تسریع در اجرای طرح به تنهایی کافی برای عدم رعایت مقررات نمی‌باشد، بلکه باید به تأخیر افتادن اجرا و یا عدم تسریع در اجرا، موجب ضرر و زیان غیرقابل جبرانی باشد که عمل دستگاه‌های اجرایی را در صورت عدم رعایت تشریفات قانونی تصرف املاک، توجیه نماید.

جزییات بیشتر درباره این پایان نامه   :

پایان نامه حقوق : تملک اراضی توسط سازمان‌های دولتی و تعارض آن با حقوق مالکانه

 
با توجه به لایحه قانونی، اگر عدم تسریع منجر به ورود ضرر و زیان به دستگاه‌های اجرایی نگردد، دستگاه اجرایی نباید اقدام به تملک املاک اشخاص نماید. باید توجه داشت در غیر موارد فوریت، تشخیص بالاترین مقام دستگاه اجرایی برای بهره‌ گرفتن از ضوابط تملک کافی است.[۵]

گفتار سوم: حضور مالک و اشخاص خاص

مطابق ماده ۹ ل.ق.ن.خ.ت: «… دستگاه اجرایی می‌تواند با حضور مالک و نماینده وی و در غیاب او و نماینده­ی دادستان و کارشناس رسمی، نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید و… »

از دیگر شرایط تصرف قبل از تملک، حضور مالک یا نماینده وی و نماینده دادستان و کارشناس رسمی دادگستری، جهت تنظیم صورتمجلس، می‌باشد.

در همین راستا می­باید میزان زمین واقع در طرح و اعیانی در آن توسط نماینده دادستان، صورتمجلس گردد و کارشناس دادگستری نسبت به برآورد قیمت املاک واقع در طرح، اقدام نماید.

به نظر عدم حضور مالک یا نماینده او تأثیری در تصرف و اجرای طرح نداشته باشد. صرف حضور نماینده دادستان و کارشناس کافی است. در غالب موارد، نوع تصرف با عدم رضایت مالک همراه است. [۶]

گفتار چهارم: پرداخت یا تودیع عادله در مدت سه ماه

برابر با قسمت پایانی ماده ۹ لایحه قانونی: «… دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا سه  ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید». دستگاه اجرایی مکلف هستند ظرف مدت سه ماه پس از تنظیم صورت‌مجلس اقدام به پرداخت بهای عادله نمایند. در این ماده بیان شده، پرداخت قیمت عادله، طبق مقررات این قانون مطابق ماده ۴ لایحه قانونی و تبصره آن اقدام به تعیین قیمت و پرداخت آن گردد.

در صورتی که دستگاه‌های اجرایی به تکلیف خود در این رابطه عمل نکنند، مالک یا صاحب حق می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و درخواست نماید تا پرداخت بهای ملک، عملیات اجرایی متوقف شود. در این حالت دادگاه صالحه خارج از نوبت به موضوع رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر می‌کند.[۷]

مبحث چهارم: دعاوی ناشی از تملک اراضی

دستگاه‌های اجرایی تحت شرایط و مقررات قانونی اجازه تملک و تصرف در املاک اشخاص را دارند و لذا در پرتوی رعایت مقررات می‌توانند مبادرت به اجرای طرح‌های مورد نظر خود بپردازند. در همین راستا مقنن با تجویز تملک اشخاص تحت ضوابط خاص و پرداخت حقوق مالکین املاک، ضمانت اجراهایی هم در خصوص عدم رعایت مقررات برای دستگاه‌های اجرایی در نظر گرفته است.

ممکن است دستگاه‌های اجرایی در اجرای طرح‌های خود به هر دلیلی، حقوق مالکین املاک را به طور کامل رعایت نکنند و باعث تضییع حقوق آنان شوند. قانون نیز برای جلوگیری از تضییع احتمالی حقوق مالکین، مقرراتی اعم از حقوقی و کیفری پیش‌بینی نموده است که مالکین با توسل به این مقررات به احقاق حقوق خود اقدام نمایند.